東岸和田駅前再開発 資料編

2010年に完成した再開発の歴史について、岸和田市 都市計画担当に聞きましたが、“生き証人”のお話は聞けなかったので、都市計画課都市計画担当が回答した概要と年表、同担当が教えてくれた『東岸和田駅東地区防災街区整備事業事業記念誌』を引用して、資料編とします。

残念なのは、“生き証人”がいないので、住民や、議員の動きが不明なのと、裏話的資料が見つからなかった点です。

概要

1993年に市街地再開発事業の都市計画決定後、出店予定の核テナントの撤退により長期
にわたって事業停滞しましたが、95年に入り、和泉府中駅と同じく西松建設から受けた事業提案を 「事業化の最後の機会」と捉え、 防災街区整備事業として再出発。

08年には偽装献金問題が発覚したので、透明性の確保のため、他社も参入しJV(企業共同体)の形で、東岸和田駅東地区防災街区整備事業組合、西松建設、石本建築事務所、大和ハウス工業、都市問題経営研究所、ジェイアール西日本コンサルタンツが共同で、行いました。

年表掲載は、1986年以降で、住民組織の折衝や、議員のクチバシはさみ等の記載は残念ながらなし。

1986(昭和 61)年11 月
東岸和田駅が快速停車駅となり、駅前整備の機運が高まる。

87年
商店会を中心とした再開発準備委員会が結成。
関係権利者に組合施行による再開発事業の実施を呼びかけて、準備組合設立に向けた活動を開始。

88年11月
東岸和田駅前地区市街地再開発準備組合が発足。

89(平成元)年5月
三井建設株式会社を事業協力者として選定。

選考過程については、
選考委員会が、11社にアンケートを送付。
積極的に参加する旨、回答のあった鹿島建設・大林組・三井建設に対して、4月4日、ヒアリングを行い、人員派遣・資金貸付や先行買収について最も熱心な回答があった三井を理事会承認し、5月23日、総会で決定。

モデルプランは、43階建て住宅棟、15階建て住宅棟、5階建て商業・駐車場棟、12階建て公共施設・各種学校・スポーツセンター棟の4棟で、94年完成予定。

90年5月15日
第20回理事会
モデルプランを通常総会で提案。
モデルプランは、43階と23階の2棟とし、3階までは商業系、7階から上は住宅。
別途、4階建て商業施設・スポーツ施設。
バブルの著しい地価高沸に対応し、事業採算性を高めるために、分譲可能な床面積を増やしたもの。

地区外転出者の代替地として、秋田池の活用を準備組合から原昇市長へ要望。

準備組合は、権利割合に関する事例説明会や、枚方岡本町地区、草津駅前地区、尼崎市出屋敷北地区などへ視察実施。

6月6・7日
キーテナント候補 6 社(西友、ジャスコ、近鉄百貨店、ニチイ、高島屋、イトーヨーカ堂)に出店意欲や条件などのヒアリングを実施。

91年8月20・21日
地元説明会開催。
権利者と十分話し合いを尽くす必要があると意見が出され、市と準備組合は話し合いを続け、理解を求めた。

92年11月19日
大阪府都市計画地方審議会において、都市計画案が承認。
モデルプランは、43階建て、B1~6階までが商業施設(B1~2は商用・3~6階は住宅用駐車場併設)・7階は文化スポーツ施設・7~43階は住宅・屋上には庭園と、7階建ての百貨店・専門店・文化・スポーツ施設。

12月11日
測量調査及び建物調査説明会。

93年1月
水面下で交渉を行っていた近鉄百貨店が、「白紙に戻したい」旨、連絡してくる。

2月8日
東岸和田駅前地区第一種市街地再開発事業の都市計画決定、告示。

4月5日
第58回理事会
近鉄百貨店からの出店辞退を受けて「核テナント誘致委員会」を設置。
以後誘致活動を展開し、京阪百貨店からのみ立地評価の回答を得た。

1994年
進展しない核テナント誘致を踏まえ、事業推進方針の見直し。

95年3月
京阪百貨店と商業ワーキング検討会を設け、数回にわたり意見交換や、出店に向けた条件整理を進め、出店可否の判断がある旨、回答を得ていたが、1月の阪神淡路大震災の影響で市場悪化の予測により、判断が先延ばしされることとなった。

8月末
京阪側に床処分価格を提示し、出店を経営計画に位置づけるよう求めるも、可否判断はなされず。

核テナント誘致委員会では、核テナント非出店の場合を想定し、トークタウンや岸和田旧港再開発に競合しないような施設展開を目指すこととして、ホテルの出店要請ヒアリングを開始。

96年3月26日
第95回理事会
事業方針見直しがなされ、「売れない保留床はつくらないことを前提に、板状住宅+近隣商業施設+ホテル+駐車場等による施設構成に見直す」ことが確認された。

トークタウンに入居するサティとは業態が異なり、若者層をターゲットに絞った専門店群で構成されるビブレの出店をマイカルに要請。

府道岸和田港塔原線の拡幅事業が進み、JR阪和線の単独立体交差化事業の具体化が検討される。
牛飼池跡地開発や高田機工跡地開発等のプロジェクトが予定される。

97~98年
マイカルから既存のサティと相乗効果が期待できるビブレを出店し、「マイカルタウン」としたいとの意向表明を受け、具体的協議を進める。
施設計画については概ね協議がまとまり、経済条件を示し交渉を続けるが、急にマイカルの売り上げが減少し、出店競技に影響する。

99年2月22日
マイカルの副社長、原市長の会談の結果、準備組合、市とマイカルとで事業スキーム勉強会を始めることとなる。

勉強会が継続する中、マイカルの有利子負債問題が表面化し、出店協議が具体化しない状況が続く。

二色浜の商業開発を進める商業コンサルタントの参画を得て、テナントミックス型の商業施設の検討を始める。

主な水路、大阪和泉泉南線沿い、府道東岸和田停車場線と市道上町土生線の明示立ち会い終了し、確定測量の進展。

2000~02年
商業コンサルタントからテナントミックス型の提案を受ける。
カレッジタウン(複数の専門学校の集積)、温浴医療施設、フィットネス・メディカル施設、シニアマンション等や商業・業務系施設、公益的施設、一般住宅施設、駐車場からなる。

19階建て(1・2階 商業・業務系施設、3~4階カレッジタウン、4~19階都市型住宅)、
16階建て(1階地域型商業施設、2・3階駐車場、4~16階都市型住宅)、
16階建て(1階地域型商業施設、2~16階都市型住宅、別棟に駐車場)
の3棟。

03年~
一挙に地区全体での再開発事業を断念、身の丈にあった段階的整備を前提とした事業計画案を再構築。
特定建築者導入のため、民間デベロッパー6社に対して参画意向打診を行うも、資産デフレ下で、現れず。

2004年7月21日、9月21日
前者は口頭で、後者は文書で、三井住友建設株式会社から事業撤退の申出を受ける。
その後、協議により解約金の支払いや、準備組合活動資金の立替金(約11億円)の放棄などを合意し、撤退合意。

2005年初め頃
事業協力者の撤退、
事務局体制の大幅縮小(事務局長以下、事務局員1名、経理担当1名、コンサルタント1名)、
事業採択を受けて5年に近く未着工のため、05年度中に都市計画を変更し、組合設立の上、補助申請をしなければ、補助金(調査設計費)一部を受け入れできなくなり、事業採算性がさらに厳しくなると予想され、事業化を断念せざるを得ない状況にあった。

7月
事務局長が予てより打診をしていた、大和ハウス工業株式会社から新たな事業提案を受ける。
A街区(2階建て デベロッパーが20年間の事業用定期借地により、商業施設と駐車場を建設・運営)
B街区(4階建て 商業・スポーツ施設・駐車場)
C街区(14階建て 分譲マンション)

8月27日
臨時総会
5月の通常総会で承認を受けたばかりの分割施行案を取りやめ、大和ハウスの事業提案に切り替えて検討を進める承認を受ける。

9月4・6日
全体説明会
順次、関係者への個別説明会で、事業参画の確認を進める。

10月1日
事業推進に慎重な意見のある地権者への説明会を実施。
地権者は不満や不安を述べたが、個別面談受け入れは了承。

03年6月施行の「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律」改正にによる新設の「防災街区整備事業」活用について、国交省都市・地域整備局市街地整備課中澤課長補佐へ照会し、事業化可能ではないかとの示唆を受ける。
これが「市街地再開発整備事業」から「防災街区整備事業」への切り替えの転機となる。

B街区について、事業採算性確保の観点から、大和ハウスに住宅保留床の積み増しを打診するも、ファミリーマンション130戸程度が限度とされ、競合しない高齢者向け分譲マンション導入可能性を関係者と協議開始。

11月26日
施行地域内の関係権利者105名中82名までお個別面談を進め、事業参画意向の確認を受け、
臨時総会
事業手法を防災街区整備事業に変更。
06年夏に向けた組合(東岸和田駅東地区防災街区整備事業準備組合へと名称変更)設立への取り組み開始。

12月
地元説明会開催
関係権利者向け4回、防災街区整備方針案1回、市民協議会・住民向け4回。

2006年2月2日
三井住友建設より、先行取得していた施行地区内外の土地(約800坪)、建物について、24日から一般公募により売却せざるを得ない旨連絡。

撤退時の合意事項であった「一般公募を行う際には、事前に準備組合又はその関係者と売買交渉する機会を設ける」旨の取り決めに反していた。
単独開発可能なまとまった土地であり、代替地として取得されていたものであるため、第三者が落札すれば事業推進への影響が大きいと懸念された。

永山享顧問弁護士が、三井住友建設と協議を行うが、既に公募が開始されており、任意売却には応じられないとの回答であった。
しかしながら、粘り強く協議を重ねた結果、準備組合関係者への売却が決定され、準備組合理事の英断により取得された。

同日
府知事より長年の悲願であった組合設立許可を受ける。

大和ハウスとは協議を進めていたが、公平性の観点から事業協力者の選定は公募となり、公募手続き検討を開始。

5月2日
公募開始。

6月10日
臨時総会
西松建設・大和ハウス工業共同事業体を事業協力者とし、コンサルタント業務は都市問題経営研究所で選定。

13日
基本協定書の締結。

同月
B街区保留床処分先として、ハイネスコーポレーション(株)から分譲型シニアマンションへの事業参加を受け、施設計画ならびに保留床処分条件の協議を進める。

8月11日
東岸和田駅東地区防災街区整備事業の都市計画決定(第 1 種市街地再開発事業の廃止)。

9月9・10日
全体説明会定款、事業計画にについて説明。

11月
事業組合認可申請にあたり、事業性の担保として、
C街区ファミリーマンションについては、大和ハウス、
B街区シニアマンションについては、大和システム・ハイネスコーポレーション、・泉南生活協同組合共同企業体と、
それぞれ事業参加協定書を締結し、保留床の概要、保留床概算額等の参加組合員に対する取り決めを行う。

補助金交付決定を受け、測量、土地や建物評価、基本設計、公共施設設計、資金計画のそれぞれの業務を委託し、事業計画の形成を進めた。

16日
臨時総会
事業推進に慎重な地権者も理事として選任され、本組合性絵率に向けた取り組みを行う。

同意書集約状況は、土地所有者の86%、借地権者の68%、宅地ならびに借地面積の91%より同意を得、許可申請の条件を満たす。

12月11日
11月28日理事会の承認を受けて、府知事に組合設立認可申請を行う。

2007年2月2日
東岸和田駅東地区防災街区整備事業組合の設立認可。

10日
準備組合解散。

12日
組合設立総会・記念祝賀会、第1回理事会 (浪切ホール)
大和システム・ハイネスコーポレーション・泉南生活協同組合共同企業体を、参加組合員に決定。

13日
特定業務代行者の募集開始(事業協力者は終了)。

3月17日
臨時総会
西松建設・石本建築事務所グループを特定業務代行者として選定。

27日
特定業務代行基本契約書の締結。

11月
事業計画の変更(大和ハウス工業株式会社を参加組合員に追加決定)

2008年2月
住宅金融支援機構と融資基本約定書を締結。

3末までに権利変換計画認可を目標として同意集約を集め、権利関係者の8割近い同意集約終了。

23日
理事会
権利変換計画縦覧を、25日からと決定。

3月30日
臨時総会
縦覧後、13名から意見書が提出されたため、審査委員会の採否を経た後、権利変換計画決定。
協議過程で、河野信道理事長、副理事長が、辞職し理事になる事態もあった(たかひら注:わざわざ記載があるのは、よほどもめたのだろうと推測される)。

5月16日
府知事、権利変換計画認可(平成 20 年 6 月 権利変換期日)

6月15日
権利変換期日となり、密集法の規定により、施行地区内の土地は、権利変換計画の定めにより新所有者に帰属。
期日までに地区転出する地権者への用地保証費の支払い手続きを進める。

29日
臨時総会
15日をもって、地区外転出役員は組合員でなくなるので、新役員選出。

6~10月
代替地を希望する地権者のため、市が所有していた旧秋田池を特定業務代行者が取得し、宅地開発の造成工事が進められ、順次地権者に引渡される。

8月
解体工事着工。

10月
駅リン解体跡地に仮設店舗工事着手(12月完成)。
一部は近隣の空店舗を事業組合が借り上げ、仮営業所として確保。

11月
6月15日以降、関係権利者と土地の明け渡しに伴う通損補償契約を結び、土地・建物の明渡しが進み、8割を超える明け渡し・移転完了。
数件の地権者からは明渡しの承諾が得られず、法的な明渡しの準備を行うこととなる。

時期不明
夏に控えた北京五輪に向け、材料費が高沸し、事業費を圧迫。
本年度、新創設された都市再生緊急促進事業補助金の交付によって、事業収支を改善。

導入予定の公益施設では、岸和田市が目指す「都市交流ゾーン」を図るための交流機能としては脆弱と考えられたので、事業組合は、市に対して、公民館・図書館機能をB街区防災施設建築物へ移設するよう要請。
市は東岸和田市民センターの全移設を決定し、事業組合は、実施設計の見直しならびに権利変換計画の変更手続きを行う。

仮設店舗設置工事、旧秋田池造成工事、建築物への電源供給で必要となる共同溝などのインフラ整備、市営駐輪場の移設など工事が輻輳し、関係機関との調整に時間を要すとともに、家屋明渡しの遅れも影響し、幾度となくスケジュールの見直しを迫られた。

(株)都市問題経営研究所が解体工事、建築本体工事の設計書を作成、
公共施設工事はジェイアール西日本コンサルタンツ(株)が設計書の作成を担当。
正副理事長が予定価格を決定し、入札を実施。

2009年2月
昨5月の権利変換計画認可より、建築工事着工厳守を2月とされており、
防災施設建築物(C街区)の工事着工。

3月
防災施設建築物(B街区)の工事着工

27日
土地建物の明渡し合意に至らない1物件について、長山事業組合顧問弁護士も交え協議を続けるが、山留め工事が始まることから「建物の明渡し・収去の仮処分 の申し立て」を、大阪地裁岸和田支部に不動産仮処分申し立てを行う(6回の審尋を経て、債務者と和解し、6月8日引渡し)。

4月22日
防災施設建築物工事起工式。

9月
参加組合員共同企業体の一部構成員の脱退報告(大和ハウスシステム株式会社)。

C街区が「プレミスト東岸和田駅前イーストスクエア」と名称が決まり、近隣にモデルルームがオープンし、販売開始(リーマンショックの影響が懸念されたが、10年9月竣工後まもなく完売)。

10月
東岸和田駅東地区防災街区整備事業組合より特定業務代行者の西松建設・石本建築事務所グループに対して、参加組合員共同企業体への参画要望がなされる。

時期不明
権利変換の結果、A街区の個別利用区は、当初の目論見と異なり、宅地免責の7割程度の地権者の資産の集約となった。
大和ハウス工業から商業計画の見直しとあわせて、地権者の協力を得て、宅地配置の見直しを検討できないか提案を受け、事務局は課題となっていた地権者の定期借地の条件協議とともに配置見直し調整を進めた。
当初、協議は難航したが、理解を得、地権者が保留地の一部を購入することとなった。

地権者と大和情報サービス(株)との間で、事業用定期借地契約が締結される。

愛称募集
B街区について、1001通の応募があり、「愛称選考委員会」によって「リハーブ」が選定される。

2010年2月
ハイネスコーポレーション・西松建設・泉南生協共同企業体に参加組合員を変更。

シニアマンション「マスターズマンション東岸和田」は、参加組合員の共同企業体構成員の変更問題など受けて販売開始が遅れて開始(12ねん春、完売)。

5月
個別利用区内の宅地の整備完了。

廃道時期の影響で遅れていたA街区の整地工事が完了し、地権者に宅地が引渡し。

8月
防災施設建築物(C街区)竣工。

9月
防災施設建築物(B街区)竣工。

10月
まちびらき式典・テープカット(りハーブ5階集会室、1階エントランス)

11月1日
東岸和田市民センターがオープンし、リハーブは全館オープンを迎える。

12月1日
アクロスプラザ東岸和田オープン。

時期不明
駐車場、駐輪場の運営実績のある3グループに対して、事業提案書の提出を求め、運営実績や提案内容などを総合的に判断し、三進金属(株)を運営会社として決定。

2011年2月
保留地処分手続き開始。

7月7日
4回の入札審査会を経て、フジ住宅(株)を落札内定者として選定。

20日
理事会
保留地売却先として決定、売却契約書を締結。

8月29日
保留地売買契約引渡し。

2012年
4月フジ住宅によるマンション工事着工(完成13年10月)。

7月1日
保留床であるリハーブ駐車場の売買契約締結・引渡し

8月4日
解散総会・祝賀会の開催(浪切ホール)。

6日
府知事へ事業組合解散認可申請を行う。

9月
東岸和田駅東地区防災街区整備事業組合の解散認可。

2013年2月
東岸和田駅東地区防災街区整備事業決算報告承認。

2月26日
東岸和田駅東地区防災街区整備事業組合決算報告承認の組合員への報告(清算事務完了・組合消滅)。

A街区
アクロスプラザ東岸和田 スーパーサンエー、ドラッグイレブン、泉州池田銀行東岸和田支店
シャルマンフジスマート東岸和田 65戸

B街区
1階 ショッピングモール、郵便局
2階 クリニックモール
3~5階 東岸和田市民センター、旭地区公民館、旭図書館
マスターズマンション東岸和田駅前 100戸

C街区
プレミスト東岸和田駅前スイートスクエア 130戸

『東岸和田駅東地区防災街区整備事業事業記念誌』の配架場所:
岸和田市図書館
貸出可能 春木分館(開架)、旭分館(3F書庫)
館内利用 本館(2F)、山直分館(開架)(図書館HPより)

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投稿者:

watchdogkisiwada

議会の無駄遣いを正して、府下ワーストに高い国保・介保料の値下げや、子ども・高齢者施策など、市民利益への還元を! あなたの“かかりりつけよろず相談員”としての使命に励みます!! 防災士として、あなたの命を災害や犯罪から守り、 行政書士として、トラブルを予防し、 柔道整復師として、健康に過ごすお手伝いをし、 市民として、行政や議会を正しています。 【メディア出演】 TBS「ビビット」、MBS「VOICE」、ABC「キャスト」他ニュース 読売・産経・朝日・毎日の各新聞社で、その活躍は、度々紹介されています。 放漫市長と議会が大赤字にした岸和田市政を立て直す!! あまりにもひどすぎる馴れ合い議会がチェックしていない、議員特権や行政の無駄などを、岸和田で初めて私が追及、是正させています。 情報、批判はコメントいただくか、 メールアドレス:kurohata73@yahoo.co.jp 電話:080-6178-6006まで! 岸和田市議や市長らは私の追及に逃げまどっていますが、自民・公明・維新などのネトウヨ政治家だけでなく、共産・民主他どんな議員とも公開討論、受けて立ちます!!

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